După ce numărul vocilor care anunță accentuarea severă a recesiunii din ultima jumătate a anului 2025 în România, alte semnale de alarmă au fost trase de reprezentanți ai mediului de afaceri din domeniul construcțiilor, aceștia avertizând că sectorul imobiliar și cele conexe angajează peste jumătate de milion de români, iar blocajul generalizat va impacta negativ atât Produsul Intern Brut, cât și bugetul Statului.
Drept urmare, am apelat la una dintre cele mai cunoscute voci ale industriei, Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă, Constantin Sebeșanu, care ne-a răspuns la câteva întrebări.
Piața imobiliară rezidențială se va polariza în 2026
SPS: Cum caracterizați evoluția pieței rezidențiale în 2025 și ce premise vedeți pentru 2026?
CS: Anul 2025 nu a fost unul de expansiune, ci mai degrabă de ajustare, din păcate negativă. Piața nu s-a prăbușit, însă a funcționat într-un regim de prudență accentuată. Atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii au devenit mult mai selectivi.
Deciziile de achiziție au fost amânate sau analizate mai riguros, în special din cauza costurilor de finanțare și a incertitudinilor fiscale. Asta s-a văzut și în dinamica tranzacțiilor: la nivel național au fost tranzacționate aproape 160.000 de apartamente, în scădere față de 2024.
Pentru 2026, estimăm o piață mai polarizată. Proiectele bine poziționate, cu documentații clare, finanțare stabilă și localizare bună, vor continua să performeze. În schimb, dezvoltările speculative sau cele care nu aduc un plus clar de valoare vor avea dificultăți în absorbție. Practic, piața face o selecție naturală, însă în condițiile unor provocări legislative fără precedent.
SPS: Care au fost principalii factori de presiune asupra pieței?
CS: Au fost mai multe straturi de presiune. În ordine cronologică, nu neapărat a importanței, aș începe cu costurile: materiale, forță de muncă, utilități, finanțare. Apoi, schimbările fiscale, inclusiv ajustările de TVA, au afectat direct accesibilitatea pentru clasa medie, blocând practic vânzările în a doua parte a anului trecut. În al treilea rând, deși probabil cu cel mai important impact structural și de substanță, menționez instabilitatea legislativă, care a dublat deja existentele probleme birocratice și întârzierile în eliberarea documentațiilor de urbanism.
Per total, toate modificările fiscale bruște, toate incertitudinile de reglementare, plus griparea finanțării, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru clienții finali, se transferă în prețul tranzacțiilor. Iar dacă cel care suportă, aproape integral, aceste efecte este cumpărătorul, ale cărui venituri nu țin pasul cu prețurile și dobânzile, accesibilitatea scade.
Urbanismul, una dintre cele mai serioase vulnerabilități
SPS: Ați vorbit frecvent despre problema autorizării și a urbanismului. Cât de gravă este situația?
CS: Este una dintre cele mai serioase vulnerabilități structurale ale pieței. Lipsa de predictibilitate urbanistică și întârzierile în obținerea avizelor cresc semnificativ riscurile investiționale. Un proiect blocat luni sau ani în proceduri înseamnă costuri financiare suplimentare, iar acestea nu dispar – ele se regăsesc în preț. Asta când companiile nu intră în faliment, ceea ce înseamnă șomaj și mai puține taxe plătite Statului.
În marile orașe, în special în București, blocajele urbanistice au dus la reducerea drastică a numărului de autorizații. Consecința este diminuarea ofertei noi. Când oferta scade, iar cererea rămâne, presiunea pe prețuri devine inevitabilă.
În același timp, asistăm la un paradox: există locuințe neocupate, dar acestea nu rezolvă problema accesibilității. De multe ori vorbim despre unități care nu sunt integrate într-o ofertă funcțională sau sunt afectate de incertitudini juridice și fiscale.
SPS: Cum se poziționează România în contextul crizei locuințelor la nivel european?
CS: Criza locuirii nu este un fenomen exclusiv românesc. În multe state europene, prețurile au crescut accelerat în ultimul deceniu, iar chiriile au depășit ritmul de creștere al veniturilor. Diferența este că alte state au intervenit prin politici coerente: stimulente pentru dezvoltare, parteneriate public-privat, accelerarea procedurilor administrative.
România are particularitatea unei rate ridicate de supraaglomerare și a unui fond locativ învechit. Avem nevoie de locuințe noi, eficiente energetic, adaptate cerințelor actuale. Însă dacă mediul legislativ devine impredictibil sau excesiv birocratic, investițiile se temperează.
SPS: Se vorbește despre un „tsunami legislativ” în domeniu. Ce înseamnă acest lucru pentru dezvoltatori?
CS: În ultimii ani, industria s-a confruntat cu modificări succesive de reglementare – fiscale, urbanistice, tehnice. Nu discut oportunitatea reglementării, ci ritmul și lipsa de coerență. Când regulile se schimbă frecvent, iar termenele sunt neclare, planificarea devine extrem de dificilă.
Investițiile în real estate sunt proiecte pe termen lung. Ele se construiesc pe previzibilitate. Fără stabilitate, capitalul devine precaut sau migrează către piețe mai predictibile.
SPS: Aveți exemple clare?
CS: Sunt atât de multe! Dar vi-l dau pe cel mai recent și cel mai grav, din punct de vedere al efectelor. Un blocaj al pieței, precum cel ale cărui semne le vedem deja, înseamnă: scăderea tranzacțiilor și reducerea mobilității forței de muncă, diminuarea investițiilor în construcții, presiune pe sistemul bancar, accentuarea polarizării sociale, extinderea zonelor periferice cu infrastructură deficitară.
SPS: Care este cauza?
CS: Legea Nordis a lovit rapid și puternic, în primul rând în dezvoltatorii serioși, care vor să o respecte. Subliniez că noi am susținut reglementarea destinată protejării clienților, deci nu discutăm nevoia. Însă forma adoptată este inaplicabilă, în absența preciziei utilizării avansurilor, a unei proceduri clare privind preapartamentarea și a desemnării autorităților ce pot verifica și aplica sancțiuni.
Am enumerat doar 3 dintre problemele acestui act normativ, care a creat haos și incertitudine, a blocat inclusiv funcționarea oficiilor de cadastru, asaltate de un volum uriaș de cereri, și a generat incertitudine atât pentru bănci, cât și pentru notari. Finalmente, asta înseamnă că, dincolo de problemele pentru mediul privat, Statul va încasa mult mai puține taxe, în urma blocării tranzacțiilor, fapt cu atât mai grav în actualul context bugetar.
SPS: În ce sens ar trebui actualizată legea? Ce aspecte punctuale reclamați?
CS: Textul legal nu clarifică suficient momentul utilizării sumelor, natura plafoanelor de 25% și 20%, cerința ștampilei "bun de plată" și posibilitatea constituirii de garanții bancare. De aceea, toți marii jucători din piață, locali și internaționali, au dificultăți atât în relația cu băncile, cât și cu propriile departamente juridice, ca să nu mai vorbesc de notari sau consultanți financiari.
Apoi, înființarea contului escrow, protejat și dedicat, e o idee pe care am susținut-o, pentru transparență și corectitudine. De multe ori el era impus deja când băncile finanțau proiecte. Doar că trebuie să știm pentru ce anume se folosesc banii din el: în această industrie, „cheltuieli pentru dezvoltare” nu înseamnă doar nisip, ciment și fier-beton, ci și dobânzi bancare, arhitectură, proiectare sau avizare și autorizare de parcurs.
Lipsa acestor detalii - ele nefiind explicitate în actul normativ - conduce la blocaj, pentru că nu știm cât și pe ce putem cheltui din avansurile încasate, motiv pentru care așteptăm, iar sectorul se gripează. Nu mai vorbesc de faptul că nu știm dacă și în ce condiții se utilizează restul de bani, 55%, despre care nici măcar nu se face vorbire.
În fine, majoritatea proiectelor mari sunt mixte, ele includ și spații comerciale, uneori chiar și birouri, pe lângă apartamente. Însă clădirea e unică, ceea ce ne pune în imposibilitatea de repartizare a sumelor de avans.
SPS: Ce ar trebui să facă autoritățile pentru a susține un sector rezidențial sănătos?
CS: Primul cuvânt este predictibilitate. Legislație clară, stabilă, aplicată uniform. Termene respectate în procesul de autorizare. Digitalizare reală, nu doar formală. Dialog constant cu mediul privat înaintea modificărilor legislative majore. Nu cerem facilități speciale, ci un cadru coerent. Atunci când regulile sunt precise, dezvoltatorii pot livra proiecte sustenabile, iar piața funcționează echilibrat.
Dacă vom reuși să reducem incertitudinea legislativă și să fluidizăm procesele administrative, piața poate intra într-o fază de stabilizare sănătoasă. Dacă nu, polarizarea și presiunea pe prețuri vor continua, iar industria ca scădea masiv, generând încasări mult mai mici pentru autorități, alături de cheltuieli mai mari, precum ajutoarele de șomaj.
SPS: Ce soluții ați recomanda decidenților la aceste probleme?
CS: Pe fondul creșterii accelerate și greu de stăpânit a prețurilor caselor, cu 60% în cazul achiziției și peste 20% la chirii doar în ultimul deceniu, mult peste evoluția veniturilor populației, problema locuințelor accesibile lovește întreaga Uniune Europeană.
În acest sens, Comisia a venit cu un plan, pe care dacă și România l-ar adopta și fructifica, ar rezolva cel puțin trei probleme: supraaglomerarea, accesibilitatea locuirii și deficitul bugetar.
Din păcate, suntem campionii negativi ai supraaglomerării. Iar ceea ce vă spun sunt concluzii ale organismelor internaționale de prestigiu. Banca Mondială, de pildă, trage un semnal de alarmă în Raportul Business Ready 2024.
Apoi, suntem pe ultimul loc în Europa la procentul persoanelor care trăiesc în case supraaglomerate, iar tendințele negative se accentuează. În 2023, România înregistra 40% din populație în această categorie, față de media europeană de doar 16,8%.
În concluzie, din partea noastră există permanent disponibilitatea la dialog și consultare, inclusiv pentru identificarea de soluții viabile. Rezolvarea acestor probleme va creștere economică, bunăstare socială și venituri bugetare consistente. În final, trebuie doar voință politică. Sectorul nostru poate redresa economia, poate scoate România din recesiune și deficit.
Comentează