România traversează o perioadă de presiune bugetară accentuată, în care Guvernul ia măsuri de austeritate, sporind fiscalitatea și încearcând să reducă din cheltuieli. În acest context, mai multe provocări, inclusiv de ordin legislativ, riscă să dea naștere unei scăderi a încasărilor, punând presiune atât pe mediul privat, cât și pe piața muncii.
Am apelat la expertiza Președintelui Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă - FIDES, Constantin Sebeșanu, pentru a înțelege cum griparea circuitelor economice poate afecta întreaga societate.
Avertisment al mediului de afaceri
SPS: Domnule Sebeșanu, cum poate sectorul imobiliar să contribuie la creșterea încasărilor Statului?
CS: România se află, așa cum am arătat și în ultimul nostru interviu, într-un moment de răscruce, în care Executivul are de gestionat o situație deloc ușoară, pentru echilibrarea bugetară.
Din această perspectivă, întrucât sectorul imobiliar este unul dintre puținele domenii cu efect rapid de multiplicare în economie, el poate fi un motor important pentru creșterea încasărilor, cu condiția să existe predictibilitate și claritate legislativă, astfel încât să atragă investiții.
SPS: Cum ar beneficia Statul de proiectele dezvoltării construcțiilor?
CS: Fiecare proiect, rezidențial, de birouri, logistic sau de divertisment, generează TVA, impozit pe profit, contribuții salariale, taxe locale, venituri din tranzacții notariale și cadastrale, dar și comenzi pentru industrii conexe – arhitectură, proiectare, materiale de construcții, transport, mobilier, servicii financiare și multe altele.
Într-un climat stabil și previzibil, domeniul imobiliar poate deveni un motor de stabilizare bugetară.
În schimb, blocajele legislative sau incertitudinea reduc apetența mediului de afaceri, amână proiecte și, implicit, diminuează baza de impozitare.
Legea Nordis mai mult încurcă: Intenția legitimă, forma cu mari probleme
SPS: Legea Nordis a fost prezentată ca un instrument de protecție a cumpărătorilor. Totuși, din dialogurile noastre anterioare înțeleg că ea ridică unele probleme?
CS: Intenția legii este legitimă: protejarea consumatorilor. De aceea am și susținut-o, am participat la dezbateri și am avut propuneri constructive.
În fond, este și interesul nostru să existe o piață corectă și bine reglementată. Apoi, dacă vorbim despre FIDES, majoritatea membrilor noștri sunt companii mari și serioase, listate la bursă, cu reguli interne extrem de severe și politici prudențiale bine definite.
Însă forma în care a ieșit legea creează incertitudini majore. Iar prin asta sunt afectati toti actorii implicati, dezvoltatori, banci, notari, autoritati publice, iar consumatorii finali nu beneficiaza de protectia pe care legiuitorul dorea sa le-o ofere.
SPS: Care ar fi aceste incertitudini și cum afectează piața?
CS: În primul rând, există o ambiguitate fundamentală: legea limitează încasarea avansurilor sau doar cheltuirea lor?
În rândul practicienilor, opinia conturată este că legea nu instituie un plafon expres al avansului, ci doar restricționează utilizarea sumelor încasate ca avans.
Această neclaritate apare în principal din cauza faptului că, în variantele inițiale de lucru ale actului normativ, se reglementa interdicția de a încasa avansuri mai mari de un anumit procent din prețul total - lucru cu care noi am fost de acord.
Problema e că, în forma finală, adoptată și promulgată, interdicția nu mai operează la nivelul încasării avansului, ci impune plafoane și destinații de cheltuire.
SPS: Adică un cumpărător poate plăti integral toți banii?
CS: Dacă vreți, da. Iar asta elimină, în fond, și potențialul de protecție dorit de inițiatori.
Se poate achita avans și de 100% din preț la momentul semnării promisiunii, însă din acele sume se pot cheltui numai 25% pentru structură și 20% pentru instalații. Or, în absența unei clarificari exprese, aceasta imprecizie va fi greu de tranșat în practică, putând conduce la litigii.
Pentru că un proiect are și alte cheltuieli de dezvoltare, cum ar fi arhitectura și simulările, proiectarea, avizarea și autorizarea, plus finanțarea.
Apare apoi întrebarea esențială: ce se întâmplă cu restul de 55% din avans? Pot fi folosiți acești bani pentru alte lucrări – fațade, compartimentări, finisaje? Dacă da, în ce condiții? Dacă nu, rămân blocați în conturi?
O astfel de blocare ar descuraja masiv investițiile, dacă avansurile nu pot fi utilizate drept colateral pentru finanțări bancare sau pentru rambursarea împrumuturilor acordate anterior de acționari. Modelul clasic de investiție imobiliară presupune tocmai această flexibilitate.
Legea trebuie să definească explicit clienții-consumatori drept beneficiari persoane fizice
SPS: Par lucruri complicate, ce exced înțelegere majorității clienților.
CS: Tocmai de aceea considerăm că legea trebuie să definească explicit clienții-consumatori drept beneficiari persoane fizice, pentru că ei au nevoie de asigurări asupra corectitudinii derulării unui proiect.
Investitorii calificați - cum le spunem noi persoanelor juridice care se implică în proiecte - au capacitatea juridică, informațiile și resursele de a se proteja.
SPS: Pe tot parcursul derulării proiectului, până la finalizare?
CS: Aici e o altă problemă. Legea face referire la "finalizarea" diferitelor faze ale proiectului (structura de rezistență, instalații), dar nu definește clar ce reprezintă fiecare moment și până când se aplică restricțiile privind utilizarea avansurilor. Este "finalizarea" reprezentată de emiterea Procesului-Verbal de Receptie la Terminarea Lucrarilor?
Sau finalizarea se produce la un moment ulterior, de pildă obținerea certificatului de atestare a edificării?
Ce se întamplă cu avansurile după "finalizarea" proiectului, oricum ar fi aceasta definită? Această neclaritate este o provocare majoră pentru determinarea perioadei de aplicabilitate a restricțiilor.
Ar trebui clarificat explicit că avansurile pot fi utilizate integral pentru proiectul pentru care au fost încasate
SPS: Ce modificări considerați necesare și cum afectează întârzierea clarificărilor piața investițiilor și a locuirii?
CS: În opinia noastră, ar trebui clarificat explicit că avansurile pot fi utilizate integral pentru proiectul pentru care au fost încasate, fără plafonări tehnice pe categorii de lucrări, pentru că efectiv nu ar avea cine să controleze aceste aspecte foarte complexe de ordin tehnic.
Condiționarea folosirii sumelor exclusiv pentru acel proiect, coroborată cu notarea promisiunilor de vânzare în cartea funciară, oferă deja un nivel superior și suficient de protecție.
De asemenea, legea trebuie să definească momentul „finalizării” și să clarifice regimul sancționator: cine aplică amenda de 1% din cifra de afaceri și cui.
Întârzierea apariției acestor clarificări, posibile, în opinia noastră, doar printr-o Ordonanță de modificare, generează un climat de nesiguranță.
Investitorii amână deciziile, finanțatorii devin prudenți, iar multe proiecte sunt puse în stand-by. Într-o perioadă în care economia are nevoie de bani și dezvoltare, această incertitudine este extrem de costisitoare.
SPS: Ce așteptări are mediul de afaceri de la decidenți pentru deblocarea situației?
CS: Mediul de afaceri nu cere privilegii, ci predictibilitate și coerență legislativă.
Este nevoie de un dialog real între legiuitor, autorități de control și reprezentanții industriei. Orice reglementare cu impact sistemic trebuie însoțită de norme metodologice clare și de dispoziții tranzitorii bine gândite.
Așteptarea noastră este ca decidenții să trateze acest subiect nu emoțional, ci tehnic și economic, pentru a nu agrava blocajul unei industrii vitale.
Protecția consumatorului și dezvoltarea economică nu sunt obiective opuse. Ele pot coexista, dacă legislația este clară, aplicabilă și rezultat al consultării reale cu cei care o implementează.
România are nevoie de încredere – iar încrederea începe cu reguli clare ale jocului. De aici decurg și beneficiile sau pagubele pentru bugetul țării.
Comentează