Pe lângă toate problemele economice și geopolitice, în contextul unei resetări a relațiilor internaționale și a creșterii tensiunilor cu potențial armat în toată lumea, Europa, și implicit România, se află în fața unei noi crize majore, cu impact social nemaiîntâlnit după ultimul război mondial.
Semnal de alarmă în Europa: o nouă criză lovește năpraznic
Locuirea decentă riscă să devină un lux
Pe fondul creșterii accelerate și greu de stăpânit a prețurilor caselor, cu 60% în cazul achiziției și peste 20% la chirii doar în ultimul deceniu, mult peste evoluția veniturilor populației, problema locuințelor accesibile lovește întreaga Uniune Europeană.
Deficitul de locuințe, extinderea închirierilor pe termen scurt și presiunea investițiilor speculative au dus la situația în care un european din zece cheltuiește peste 40% din venituri pentru locuire, în termeni mai populari, pentru a avea „un acoperiș”.
Ce spune mediul de afaceri din România
În contextul în care, deși în 2024, investițiile în locuințe au reprezentat 5,3% din PIB-ul Uniunii Europene, fără a reuși să țină pasul cu nevoile reale, iar în marile centre urbane, cheltuielile destinate locuirii (spațiu și utilități vitale, precum apă, energie electrică și încălzire) depășesc un sfert din bugetul gospodăriilor, am discutat cu domnul Constantin Sebeșanu, Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă – FIDES, pentru a înțelege impactul acestei tendințe europene asupra românilor.
SPS: Domnule Sebeșanu, se pare că problema locuirii accesibile începe să fie tratată la nivel comunitar. Care este impactul crizei în România și care ar fi soluțiile?
CS: Încep cu finalul întrebării dumneavoastră: din păcate, pentru tot mai mulți români, locuința a devenit o provocare financiară majoră. Iar situația nu este particulară, așa cum ați arătat.
De aceea, Comisia Europeană a lansat, la finalul anului trecut, Planul european pentru locuințe accesibile, un pachet de măsuri menit să tempereze criza prin mobilizarea a 43 de miliarde de euro în investiții.
Acest document stipulează nevoia creșterii ofertei de locuințe, prin stimularea sectorului construcțiilor și renovărilor, reducerea barierelor administrative pentru proiectele noi și actualizarea reglementărilor privind închirierile pe termen scurt.
Explozia prețurilor
SPS: Care ar fi impactul acestui plan pentru România?
CS: Așa cum am arătat și în ultimul nostru interviu vorbim inclusiv de păstrarea unui număr uriaș de locuri de muncă, peste jumătate de milion de români activând în construcții și industriile de pe orizontală. Însă strict tehnic și pe cifre, în 2025, indicele prețurilor rezidențiale a crescut cu aproximativ 6–7% față de anul anterior, conform datelor oficiale.
Cauzele sunt numeroase, pornind de la condiții obiective ale pieței, precum scumpirea materialelor, perturbarea fluxurilor de aprovizionare sau provocările pe piața muncii, dar dublate și de factori administrativi, precum politica fiscală, tergiversările și gripajele instituționale în autorizarea proiectelor sau chiar blocarea urbanistică, așa cum e cazul Capitalei.
SPS: Acești factori impactează și chiriile, nu doar cumpărările de locuințe?
CS: Evident, pe fondul dezechilibrelor dintre cerere și ofertă, chiriile continuă să crească. Analizele recente arată că, în 2024–2025, prețurile de închiriere au urcat cu peste 10–14% în orașele mari față de anul precedent, cu valori medii în București de circa 369 de euro pe lună pentru o garsonieră și 580 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere.
Însă nu e vorba doar de Capitală. În alte orașe importante, precum Arad, Timișoara sau Craiova, prețurile medii rămân mai „accesibile”, dar și aici costurile sunt semnificative pentru veniturile locale.
Nu mai vorbesc de recordurile stabilite la Cluj, unde avem date statistice privind costul de achiziție pe metrul pătrat, care este printre cele mai ridicate din țară, echivalentul a a trei salarii medii pe metrul pătrat la vânzare.
Supraaglomerarea, o problemă majoră
SPS: Cum impactează situația prețurilor populația, dincolo de inaccesibilitate?
CS: Din păcate, suntem campionii negativi ai supraaglomerării. Iar ceea ce vă spun sunt concluzii ale organismelor internaționale de prestigiu. Banca Mondială, de pildă, trage un semnal de alarmă în Raportul Business Ready 2024.
Suntem pe ultimul loc în Europa la procentul persoanelor care trăiesc în case supraaglomerate, iar tendințele negative se accentuează. În 2023, România înregistra 40% din populație în această categorie, față de media europeană de doar 16,8%.
Plus că oferta scăzută față de cerere înseamnă și prețuri mai mari pentru beneficiarii finali.
SPS: E doar o problemă de moment, care s-ar regla de la sine?
CS: Din păcate nu. Potrivit estimărilor specialiștilor, criza are dimensiuni structurale, nu conjuncturale, în UE fiind necesare peste două milioane de locuințe noi în fiecare an, până în 2035 pentru a putea răspunde cererii.
Din punct de vedere financiar, statisticile indică faptul că, în numeroase orașe europene, închirierea unui apartament cu două camere consumă peste 80% din salariul mediu, cele mai afectate fiind categoriile vulnerabile: tineri, studenți, lucrători esențiali și familii cu venituri reduse.
Debirocratizarea, o soluție
SPS: Poate planul european să tempereze această tendință? Și dacă da, care ar fi impactul în România?
CS: Noile norme privind ajutoarele de stat urmăresc să faciliteze investiții sporite în locuințe sociale și accesibile. Însă vă mărturisesc faptul că în România ar fi ideal măcar să nu mai existe obstacole birocratice, care se reflectă în costurile finale pentru beneficiari.
În dialogul cu decidenții, am explicat și argumentat poziția noastră, a FIDES, solicită, în primul rând, un proces de autorizare transparent și predictibil, cu termene și obligații clare ale partilor, precum și sancțiuni efective pentru nerespectarea acestora, aplicabile în mod echitabil atât beneficiarilor, cât și autorității publice.
Prin reducerea timpilor, în medie, economiile ar putea ajunge la aproximativ 10% pe an din costurile totale, iar cum un proiect rezidențial durează în general 2–3 ani, aceasta se traduce într-o reducere cumulată de până la 30%.
SPS: Simțiți sprijin din partea statului, având în vedere și impactul social al afacerilor pe care le dezvoltați?
CS: Prefer să vă răspund tot cu citat din același raport al Băncii Mondiale: „înainte de a solicita o autorizație de construire, antreprenorii din România trebuie să obțină avize separate și verificări ale documentației proiectului lor, petrecând în medie peste patru luni cu acest proces.
În multe orașe, avizele pre-construire reprezintă sursa celor mai mari întârzieri în procesul de autorizare a construcțiilor.”
Și completez: de la media de 4 luni documentația, care pentru un proiect serios înseamnă cel puțin dublu, adică 8 luni, întârzierea impactează, în cascadă, toate etapele unui proiect, întârziindu-l și cu câțiva ani.
Rezultatul? Mai puține case pe piață, prețuri mai mari pentru beneficiari, mai puține taxe pentru stat, la toate nivelurile.
Viitorul locuirii accesibile
SPS: Putem aștepta soluții guvernamentale pozitive în perioada următoare?
CS: Noi punem accent pe intergitate și loialitate. Interesele noastre nu sunt divergente față de ale administrației și ale comunității locale.
Dacă vorbim strict despre dezvoltări imobiliare sau de afaceri, membrii FIDES și-au asumat datoria morală față de viitorii clienți, să ofere spații sustenabile, accesibile și financiar, dar și operațional.
Asta în contextul în care criza locuințelor nu mai este o problemă a viitorului, ci una a prezentului.
În România, combinația dintre prețuri în creștere rapidă, venituri limitate și lipsa locuințelor sociale riscă să transforme accesul la o locuință decentă într-un privilegiu.
Fără intervenție publică serioasă și politici coerente, decalajul dintre cei care își permit să locuiască în orașe și cei care sunt împinși la periferie va continua să se adâncească.
Comentează